Что сегодня происходит на российском рынке коммерческой недвижимости? Мнение Сергея Матюхина
Генеральный директор компании «KR Properties» Сергей Матюхин рассказал о столичном феномене IT-кластеров и конкурировании городов на рынке коммерческой недвижимости.
2016 год по своему наполнению будет похож на год текущий, однако намечается достаточно яркая тенденция – увеличивается уровень конкуренции в сфере офисной недвижимости не только на местном рынке, но и между городами в целом и иногда субъектами Федерации.
Крупнейшая монополия «Газпром» в данный момент переезжает в Питер. Из-за этого на местном рынке наблюдается резкое повышение спроса на коммерческую недвижимость: арендуются ещё не достроенные объекты, возрастает спрос на квартиры, что влечёт за собой подъём цен на жильё почти по всем районам. Обратная ситуация сейчас на рынке жилой и коммерческой недвижимости в юго-западной части Москвы, где совсем недавно база «Газпрома» стимулировала развитие, а сейчас всё пребывает в состоянии застоя.
В качестве примера конкурирования между регионами может послужить организация вакансий в сфере IT. Города, создающие большое число таких вакансий, будут гораздо успешнее других. Подобные регионы заберут определённую долю мировой умственной и творческой продукции и создадут в своих пределах обновлённый качественный уровень городской жизни. IT-фирмы смогут обеспечить в регионах, где располагаются, хорошее начало для будущего развития.
Скорее всего, за первое место в данной сфере поборются три региона РФ: Москва, Московская область и Казань. Именно здесь в последние годы строятся крупнейшие технопарки, а наукоёмкая и высокотехнологичная сфера развита на очень высоком уровне.
Можно обратить внимание на капитализацию международных IT-великанов типа «Apple» и «Microsoft», зарабатывающих миллиарды долларов, и осознать, в какую сторону идёт движение покупательского спроса.
Разумеется, строительство энергоёмкого и масштабного производства по традиционным образцам невозможно в Москве по многим причинам. Несмотря на это, активирован кластер, формирующий сегодня топовые российские IT-компании: «Яндекс», «Мэйл.ру», «Касперский» и др. Данные проекты притягивают гениев со всей РФ. Сейчас IT-специалисты едут в столицу и не стремятся переехать, например, в Подмосковье. Однако через пару лет, при условии создания мощного IT-кластера в инновационном центре Сколково, что за МКАДом, возможно, столица утратит статус лидера в битве за максимально эффективные модерновые рабочие ресурсы.
На данный момент большую роль играет повышение уровня инфраструктуры. Главная проблема в налаживании развивающейся экономики государства заключается в нехватке профессионалов своего дела. Качество офиса определяет качество трудовых ресурсов, на которые может рассчитывать организация. На сегодняшний день не владельцы сражаются за уровневые компании, а арендаторы сражаются за квалифицированных специалистов.
Нынешнее производство предполагает офисы, где специалисты работают за умными машинами и разрабатывают новые технологии в сфере IT. Это может быть неосязаемый продукт, но мы используем его в повседневно жизни. Теперь всё развивается онлайн. Спустя 10 лет мы окажемся совсем в иной парадигме.
Уверенно можно заявить, что в столице в будущем году не заявят новые объёмы строительства офисов, так как значительно уменьшается спрос. При этом пустующие территории будут поэтапно поглощены. Первостепенно это произойдёт с теми объектами, которые находятся в центре или рядом с ним и приемлемы в плане стоимости.
Прогноз на ближайшие 3—5 лет по Москве таков: сложится определённый дефицит уровневых офисных помещений, так как новые разработки на рынке появляться не будут, при этом поглощение продолжается. Или в результате передвижения организаций из офисов подешевле и низкого качества в престижные, с хорошим местоположением, экологичные и технологичные. Также в этот период будет наблюдаться уменьшение числа вакантных мест в престижном офисе класса «А» и рост числа вакантных мест в офисах классов «В» и «С».
На 10 лет вперёд удаётся дать весьма грубые прогнозы. Кластерность завоюет наше будущее. Кластеры даже сегодня формируются вокруг основных «якорей» типа «Яндекса», «Мэйл.ру» и «Касперского». Организации поменьше будут стремиться к размещению вокруг лидеров какого-либо сегмента. Совсем маленькие компании приобретут выгоду от подобного соседства, они смогут предоставлять услуги, займутся работой на аутсорсинге, пообщаются с коллегами. К тому же, государственные органы оказывают поддержку по данному вопросу, так как им гораздо проще налаживать работу с кластерами, нежели работать с отдельными организациями.
Ознакомиться с показателями спроса на офисную недвижимость по Минску и Минской области за 2014–2015 годы можно здесь.
