Камила Зейналова, ТЛЦ «Глобус Парк»: «Думаю, что мировой рынок складской недвижимости ждёт как минимум два года стагнации»

09:45 11.10.2016

Мы продолжаем знакомство с логистическими центрами Минского региона. И сегодня в центре внимания ТЛЦ «Глобус Парк» (в 3-х км от Минска по трассе Р1). Объект успешно функционирует с 2013 года. Его удачное местоположение (5–7 минут от станции метро «Малиновка») привлекает внимание крупных арендаторов. Как в нынешних условиях заполнить склады класса А, журналисту портала megapolis-real.by рассказала руководитель службы маркетинга ООО «ИнтерСтройПорталПлюс» (компании-владельца ТЛЦ) Камила Зейналова.

– Как и когда ваша компания пришла на белорусский рынок? Каким складским фондом вы владеете?

– Компания «ИнтерСтройПорталПлюс» была основана в 2009 году для реализации инвестпроекта, благодаря которому наш объект был включён в Программу развития логистических центров в Республике Беларусь до 2015 года. Все свои обязательства перед государством по инвестдоговору мы выполнили. К сожалению, реализация генплана, в рамках которого создавался и утверждался проект ТЛЦ «Глобус Парк», отложена на неопределённый срок. В 2015 году в Щомыслице должны были появиться три жилых района, а затем новая станция метро. Как вы понимаете, привлекательность всего проекта серьёзно поменялась.

Логистический центр включает в себя 4 склада по 5 500 м2 каждый. Общая площадь составляет 22 000 м2. Это уникальный проект, так как каждый склад представляет собой единое пространство площадью 5 000 м2 без колонн, подобного в Беларуси не существует. Высота потолков 12 м позволяет выстраивать стеллажную систему хранения в 6 уровней, значительно экономить пространство и располагать стеллажи так, как удобно арендатору.

Если говорить о заполнении складских площадей, оно происходило задолго до того, как объект ввели в эксплуатацию, ещё на стадии строительства были заключены договоры с несколькими компаниями. 50% площадей занимал логистический оператор «Кэпитал Логистик», в октябре они освобождают 2 склада по 5 500 м2 каждый, т.к. построили собственные склады. С другими арендаторами: компанией «Мегатоп», «РусканБел» (торговая марка «Royal Canin») и «Магнум маркет» сотрудничество продолжается.

Наша компания предоставляет услуги склада временного хранения и таможенного оформления грузов. Предусмотрена открытая площадка таможенной зоны для единовременного размещения 75 грузовых машин.

– Поговорим о местоположении вашего логистического центра.

– Выгодное расположение нашего логистического центра значительно сокращает затраты на логистику. До Минска и кольцевой трассы всего 3 км.

На территории ТЛЦ работает кафе, где сотрудники могут заказать себе полноценный завтрак или обед. Большой плюс – это вместительная парковка и удобный выезд. Из тех логистических центров, которые сегодня функционируют в Минском районе, расположение нашего наиболее выгодное.

– К какому классу можно отнести ваши складские помещения?

– Мы предлагаем в аренду склады класса А, с высотой потолков 12 м и развитой инфраструктурой. Отапливаемые помещения со встроенным административно-бытовым комплексом, телефонными линиями, интернетом, системой видеонаблюдения. Некоторые зарубежные компании, которые посещали наши склады, относят их к классу А+.

– Как вы решаете вопросы безопасности на территории «Глобус Парка»?

– Со своей стороны, как владелец объекта, мы обязаны обеспечить сохранность складских блоков, эту задачу мы успешно решаем при помощи департамента охраны МВД РБ. На территории «Глобус Парка» выставлено ограждение, установлено видеонаблюдение по периметру, производится круглосуточное дежурство.

– Предоставляете ли вы своим клиентам возможность расширить складские площади и арендовать офисы?

– Любая компания, которая занимается логистикой или дистрибуцией, всегда предусматривает некий запас площадей для хранения товара во время наибольшего спроса. У разных товарных групп есть своя сезонность, и предусмотреть возможность расширения – это задача, скорее, арендатора, чем арендодателя. Профессионализм и грамотный подход наших арендаторов к внутренним процессам не позволяют возникать подобным вопросам. Но если к нам обратятся с такой просьбой, мы готовы её рассмотреть и всячески посодействовать. Арендодатель и арендатор зависимы друг от друга, если не будет диалога, то и успешного бизнеса не будет.

Как отмечалось ранее, каждый склад имеет встроенный административно-бытовой комплекс. АБК предполагает наличие офисных и бытовых помещений (помещений для приёма пищи, гардеробных, душевых). Дополнительно мы можем предоставить клиенту офисы и в торговом центре «Глобус Парк» в шаговой доступности от складов.

– Какие требования сегодня предъявляют арендаторы к складам?

– Цель любого человека, в том числе бизнесмена, – получить товар или услугу хорошего качества по более выгодной цене. Сейчас, к сожалению, рынок складской, торговой и офисной недвижимости достаточно предсказуем, но не в лучшей ситуации оказывается арендодатель. В своё время мы наблюдали повышенный спрос на склады, пик арендных ставок и нехватку площадей, сейчас обратная тенденция. Снижается покупательская способность конечного потребителя, а это напрямую влияет на рентабельность деятельности ритейлов, которые арендуют склады. Снижаются товарные потоки, следовательно, уменьшаются объёмы занимаемых площадей.

Вакантных площадей сегодня достаточно, и некоторые арендодатели, идут на беспрецедентные шаги – сдают помещения за символическую плату или за оплату коммунальных услуг. С моей точки зрения, это не по-партнёрски. Кризис не будет длиться вечно, спрос на склады вернётся, поэтому в ближайшей перспективе, важно сохранить определённый уровень арендных ставок.

Компания, как собственник недвижимости, несёт операционные расходы, выплачивает налоги, которые никто не отменяет, поэтому не может сдавать площади за символическую плату.

– На чём базируется ваша политика в ценообразовании? Сильно ли она отличается от показателей предыдущих лет?

– С каждым клиентом ведутся индивидуальнее переговоры. Логистический центр «Глобус Парк» введён в эксплуатацию в 2013 году, и за этот период арендные ставки уменьшились практически в 2 раза. Во время кризиса мы сами выступаем инициаторами конструктивного диалога с партнёрами, потому что найти новых клиентов – задача более сложная, чем договориться с нынешними арендаторами.

Между ставкой, которую оглашает арендодатель, и ставкой, которая прописывается в договоре, разница как минимум 20%. Иногда переговоры ведутся по не стандартной схеме: предложение и условия сделки формируются исходя из бюджета арендатора.

– Что ждёт белорусской рынок складской недвижимости в ближайшие годы?

– Думаю, что не только белорусский, но и мировой рынок ждёт пару лет стагнации. Очень хочется ошибаться, тем более что наша компания управляет и складской, и торговой недвижимостью. Но иногда отсутствие плохих новостей – это тоже хорошая новость. На мой взгляд, начиная с 2017 года наметятся пути выхода из кризиса. А пока будем надеяться на лучшее.