Кристина Крупатина: «На рынке складской недвижимости набирает обороты тенденция «строительство под заказчика»

17:06 10.10.2016

О ситуации на белорусском и российском рынках складской недвижимости сегодня, а также о вероятных тенденциях в их развитии журналист портала megapolis-real.by побеседовала с учредителем агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристиной Крупатиной.

– Какие требования к складской недвижимости актуальны на современном этапе развития рынка?

– Основные критерии к выбору складских помещений – это качественные площади и невысокая стоимость аренды. Происходит отток пользователей площадей С класса с коммерческих и государственных объектов. Потребители площадей отдают предпочтения объектам класса B и А, по цене немного выше имеющейся, а в некоторых случаях одинаковой с площадями класса С, но с высокими качественными характеристиками.

– Высок ли спрос на складские помещения сегодня? Можете ли вы назвать цифры объёма вакантных площадей?

– Определённый спрос на складские площади имеется, но это уже не тот уровень спроса, который присутствовал до 2014 года. Основной спрос на помещения сегодня площадью от 300 до 1 500 м2. Потребность более 2 000 м2 теперь очень редко фиксируется на рынке, и такой запрос является очень ценным.

Но крупные сделки имеют место и сейчас. В конце 2015 года нашей компанией было оказано содействие в заключении двух крупных контрактов на аренду складских площадей 15 000 м2 и 10 000 м2. В 2016 году в первом полугодии был заключён крупный арендный контракт на 10 000 м2 и договор купли-продажи 18 000 м2 складских площадей.

Довольно часты арендные и продажные контракты около 1 000 м2. Имеются запросы от компаний с иностранными инвестициями на производственно-складские площади от 5 000 до 10 000 м2. Но в основном такие компании рассматривают строительство по своим техническим требованиям, так как соответствующего уровня помещений на рынке практически нет. Такая тенденция «строительство под заказчика» набирает обороты на рынке складской недвижимости.

Можно с большой уверенностью сказать, что строительство индустриальной недвижимости в дальнейшем будет осуществляться в основном под заказчика. Слишком велики риски для девелоперов при строительстве объектов стандартных качеств с дальнейшим «выбрасыванием» их на рынок. Уровень ставок аренды достиг некомфортных для девелоперов значений.

В Московском регионе в 2015 году под клиентов было построено 29% всех складских площадей, а в 2016 году за 3 квартала уже 73% площадей построено именно под клиента.

Что касается вакантности складских площадей класса А и B, то на 1 октября 2016 года по Минску и району она составляет около 92 000 м2 складских площадей. К декабрю вводится ещё некоторое количество складских объектов класса А и В, их вакантность, если не будут заключены в ближайшее время предварительные договора аренды/продажи, составит около 106 000 м2.

В процентом соотношении ко всему объёму это выглядит так: вакантность складских площадей класса В составляет 6%, что является приемлемой цифрой для этого рынка даже на европейском уровне. Что же касается класса А, то цифры здесь на сегодня устрашающие – доля вакантных площадей этого класса составляет 40%, что не вкладывается ни в какие допустимые нормы. И это мы не берём в расчёт площади этого уровня, которые используют имеющиеся логистические операторы и которые простаивают из-за отсутствия определённого спроса на логистические услуги.

Также некоторые торговые операторы, имеющие в собственности излишние складские площади, не афишируя, предлагают возможность аренды. Для примера, в Московском регионе процент вакантных площадей класса А составляет 8%, а в 2014 году составлял 11%.

– В чём особенность сегодняшнего предложения по аренде/продаже складских помещений? Какими «вкусными» условиями можно привлечь долгосрочных партнёров?

– Особенность рынка аренды складских площадей заключается в возможности арендовать качественные площади по приемлемой цене. Что касается «заманилово», то это арендные каникулы до 2–3 месяцев, доработки под клиента и зачастую на безвозмездной основе, фиксирование приемлемых арендных ставок на несколько лет, уменьшение эксплуатационных платежей, а то и вовсе их упразднение.

– Какие факторы влияют на формирование арендной ставки складских помещений? Сильно ли изменились размеры ставок по сравнению с 2015 годом?

– Основными внутренними факторами, влияющими на арендные ставки, являются: себестоимость обслуживания (управление недвижимостью, эксплуатационные расходы), возврат инвестиций/выплата кредитов. Что касается внешних факторов, то это месторасположение, качественный уровень, площадь, инфраструктура и спрос на уровне макроэкономики.

Динамика арендных ставок с конца 2014 года приведена в диаграмме (в евро с НДС).

Стоить отметить, что зачастую склад класса А после проведения череды переговоров с клиентом могут предлагать за 5 евро с НДС.

– Какие компании по сфере деятельности заинтересованы в большей степени в аренде складов?

– 70% потребителей складских площадей – это розничная торговля и дистрибуция, около 10% логистика и транспорт, 15% производство, 3% онлайн-торговля, и 2% прочее. Интересно отметить, что несколько лет назад девелоперы складских площадей возлагали надежду на большую долю пользователей именно онлайн-торговли. Что удивительно, ни у нас, ни в России надежды не оправдались.

– Что сегодня выгоднее для клиента: аренда склада или услуга ответственного хранения?

– Это очень индивидуально. Многие компании просто физически не готовы отдать эти процессы на аутсорсинг, так как риски слишком велики. Также на некоторых влияет прошлый негативный опыт работы с логистическими операторами. Как известно, за последние 2 года некоторые крупные логистические операторы прекратили свою деятельность ввиду отсутствия рентабельности и больших инвестиций.

Да, возможно сейчас и можно получить низкую стоимость складских услуг, и некоторые компании этим пользуются, «прессуя» всё больше оператора, но какова цена такого «прессинга» уже известно. Жаль, что пользователи услуг руководствуются лишь ежеминутной выгодой, не думая о долговременном взаимовыгодном сотрудничестве, которое возможно обеспечить хорошими расценками. Как долго сможет продержаться логистический оператор при низких расценках? До следующего отчётного годового периода перед инвесторами?!

– Актуальны ли сегодня услуги складского аутсортинга?

– Есть компании, которые привыкли именно к такой складской логистике и не имеют собственных складов. Другие же отдают лишь стоки, именно в виде паллетного хранения. Для новых проектов – да, это удобно. Есть логистический оператор («ТУТ и ТАМ Логистикс»), который успешно развивается и в этот сложный период, оказывая качественные услуги и не сильно снижая тарифы базового прайса. Моё мнение, что их успех заключается в том, что они не «пробуют», как это делают многие, а именно делают и отступать не собираются. И это один из самых старых опытных операторов на рынке.

– Что такое выгодное местоположение для складской недвижимости?

– Выгодное расположение подпадает под следующие критерии: до 8 км от МКАД, отсутствие платных дорог, расположение на значимых магистралях, наличие благоприятной инфраструктуры, доступность общественного транспорта, пунктов питания, наличие рабочей силы.

– Какие технические характеристики складов сегодня в большей степени интересуют арендаторов?

– Это зависит от технологии обработки товаров и самого товара. Кому-то нужна высота потолков 12 метров, для кого-то 6 метров это «потолок». Кому-то нужен отапливаемый склад, кому-то холодный. Естественно, что крупные торгово-розничные компании используют все современные технологии и площади по максимуму и нуждаются в складах класса А, некоторые привыкли работать на складах класса B и приходят в ужас от высоты складов класса А.

– Вы недавно посетили Московскую конференцию по складской недвижимости. Как мы знаем, белорусский рынок во многом это отражение российского рынка. Какие тенденции сейчас наблюдаются на рынке России, которые, возможно, в скором времени коснуться и нашего рынка?

– Российские девелоперы охотнее принимают решения дробить крупные складские площади как класса А, так и класса В на более мелкие от 500 до 1 000 м2. Очень «сдулись» крупные логистические операторы, отказываясь от арендных площадей. Как я уже упомянула ранее, строительство происходит в основном под заказчика с соответственным гарантийным финансированием.

Арендные ставки стабилизировались, достигнув своего дна. Лидирующие позиции начинают занимать девелоперы, которые, используя новейшие технологии, минимизируют стоимость строительства качественных площадей и предлагают потребителям более низкую стоимость участия в долевом строительстве и арендные ставки.

И главное – участники московского рынка складской недвижимости во многом уже привыкли к ведению бизнеса в сложные времена, что наблюдается и в нашей стране.

– Поделитесь своими прогнозами о ситуации на белорусском рынке складской недвижимости на ближайшие годы.

– Наш прогноз таковой, что 2017 год – первая половина 2018 года будут характеризоваться рынком арендатора, второе полугодие 2018 года – 2019 год превратятся в рынок арендодателя, а с 2020 года начнётся стабилизация рынка. Складские площади, которые сейчас вакантны, «разойдутся» за 2017 год.

Строительство будет осуществляться в основном под заказчика. К 2018 году возможен некий дефицит складских площадей на МКАД и до 5 км от МКАД, так как участки там больше не выделяются, да и желающих строить «в никуда» поубавится. Все участники рынка окончательно научатся делать шаг навстречу друг другу, хоть и с меньшей выгодой для себя.

Дарья Курас

Читайте также