Российская торговля сегодня: процент с оборота вместо арендной ставки

Большое количество магазинов в ТЦ оплачивают процент с оборота, а не арендные ставки. По мнению экспертов, данное взаимодействие опирается сугубо на доверительные взаимоотношения: вроде как, арендодатель отчасти приобретает допуск к документации, при этом должен доверять предоставленным ему цифрам.

Невзирая на определённую стабильность в положении рыночных дел по торговой недвижимости, в данной сфере всё ещё пересматриваются арендные условия.  

Как отмечает консультант отдела исследований рынка «CBRE» Елена Ключарова, большинство ретейлеров произвели пересмотр и согласование обновлённых арендных условий уже в конце прошлого года. Чаще всего, они приходили к необходимости фиксировать валютный курс, скидки по закреплённым ставкам аренды, привязываться к проценту с оборота. Подобные механизмы обычно используются в течение шести месяцев, потому об изменённых условиях в будущем заговорят лишь во втором полугодии.

Но уже сегодня видно, как большинство розничных операторов выбирает формулу с оборотным процентом вместо фиксации ставки аренды.

Подобный инструмент демонстрирует, как ставка соединяется с товарооборотом арендатора — он отдаёт как арендную плату оговоренный процент дохода, который он за это время получил. Процент попадает в зависимость от ряда моментов, главные — сам торговый центр (где он расположен, насколько массовый), плюс профиль оператора. Наибольшие ставки обычно у торговцев одеждой (7–18% от оборота), дальше в списке магазины с продукцией для детей и магазины электротехники, наименьшие ставки у продуктовых ретейлеров (2–4%). Якорные арендаторы и попросту надёжные бренды с большой популярностью на рынке обычно оплачивают меньший процент.

В первом полугодии процент с оборота выбрали для себя приблизительно 30% ретейлеров, по результатам второго квартала — почти 40–50%, а к концу 2015 такая формула будет привлекательной для 60–70% ретейлеров, по подсчётам «CBRE».

Как отмечает «JLL», приобрела особую популярность похожая схема под названием ratchet, включающая перерасчёт оборота арендатора за обозначенный промежуток времени в фиксированную арендную ставку на будущее. «Получается, что девелопер и арендатор приходят к определённой гармонии заинтересованности: девелопер фиксирует ставку в конкретной степени, арендатор приобретает ставку аренды, она в общем подходит под его бизнес-план», по словам начальника департамента торговых площадей компании «JLL» Татьяны Ключинской. Подсчёт по проценту с оборота либо по смешанной модели используется обычно на протяжении определённого времени, как правило, от 3 до 12 месяцев.

Для владельца формула с использованием процента с оборота есть эффективный инструмент для демонстрации арендаторам своего лояльного отношения, как думает владелец ГК «Экоофис» Андрей Ковалёв.

«Своё желание о переходе на процент с оборота арендаторы по традиции высказывают владельцам в кризисное время.

Потому внедрение подобной формулы вместе с антикризисной корректировкой ставки — отличная возможность, которая позволяет задержать арендаторов и установить подходящую степень загрузки», по экспертному мнению. Помимо этого, подобная формула стимулирует арендатора участвовать в промоушене торгового комплекса у покупателя, по словам Андрея Ковалёва.

Самой болевой точкой в рассуждениях о проценте с оборота можно назвать допуск к документации арендатора, так как владельцу необходимы проверенные сведения об итоговом доходе.

«Контролировать это можно разными инструментами, требуя допуска к отчётам, либо сторонний аудит, по оценке Андрея Ковалёва. В данном случае многое связано с желанием арендатора показывать свою настоящую прибыль. Особую готовность к такому демонстрируют мировые бренды, ведь в западных странах формула получила распространение издавна. Чтобы формула оказалась результативной, нужна честность во взаимодействии.

Как отмечают в «CBRE», в кризисное время арендаторы и сами очень хотят перейти на процент с оборота, потому стремятся подготовить отчеты в более прозрачной форме. Обычно розничные операторы показывают сведения по обороту торгового объекта своими силами, согласно требованиям, которые прописаны в договоре между арендатором и арендодателем, или арендодатель самостоятельно разбирается с кассовыми отчетами розничного оператора за конкретный промежуток времени. Иногда используется независимый аудит, отчёты с пометкой налоговой инспекции, доступность корпоративной документации организации. Финальное можно считать больше чем-то исключительным, считают эксперты. В принципе, форма отчёта по оборотам и даты предоставления сведений, чаще всего, указываются в договоре аренды, т.е. владелец не сможет изучить документацию, не оговоренную ранее.

Для владельцев это рискованно, ведь арендаторы смогут подделывать сведения с целью уменьшить оборот в документе.

Способ «процент с оборота» проще всего применить в универмаге. Арендатор передаёт арендодателю, точнее, компании-управленцу свою продукцию для комиссии. Т.е. приобретает продукцию и очерчивает перечень арендатор, а владелец либо компания-управленец, работающая в его интересах, обеспечивает реализацию этой продукции», по словам партнёра юридического бюро «A2» Михаила Кюрджева. Подобную формулу покупатель быстро замечает, к примеру, когда в ТЦ налажена общая для всех магазинчиков касса.

«CBRE» предполагает, что из-за понижения розничного товарооборота, арендные ставки в ТЦ возможно снизятся на 10–20%.

До сих пор не наблюдается и печальный рост объёма вакантных территорий. Внедрённые ТЦ поэтапно заполняются. Сотрудники «CBRE» совсем не отметили увеличения вакантности в ТЦ столицы за недавнее время, по сведениям организации, показатель зафиксировался на 9%. Как прогнозируют в «S.A. Ricci», объём пустующих территорий, скорее всего, станет больше в конце года, однако не очень ощутимо от 3 до 4%.

Главнейший положительный знак на рынке заключается в готовности девелоперов и ретейлеров развиваться и дальше.

Девелоперы спроектировали интересные разработки, а не всего лишь трудились над окончанием уже активизированных строительных работ», по словам Татьяны Ключинской из «JLL». Подобных разработок сейчас мало, это обычно касается торговых объектов с площадью под аренду приблизительно 40–50 тысяч метров квадратных.