Ситуация на белорусском рынке складской недвижимости. Итоги тематического проекта megapolis-real.by

15:48 13.10.2016

В ходе реализации нашего проекта «Складская недвижимость в Беларуси» мы посетили 10 логистических центров как в черте Минска, так и за его пределами. Большая часть объектов располагается в 3–10 км от города, это населённые пункты Гатово, Михановичи, Хатежино, Щомыслица, Королёв Стан и др. Единичные склады предлагают клиентам локацию в черте Минска, например, компания «Тёплый склад».

Группа компаний «Алсан», Центр торговли и логистики «Королёв Стан»

Именно месторасположение является одним из ключевых факторов, который учитывается арендаторами при выборе склада. Чем объект ближе к городу, тем меньше затраты на топливо и меньше времени необходимо водителю, чтобы добраться до нужной точки. Многие обращают внимание и на отсутствие платных дорог по пути на склад, это также напрямую связано с объёмом расходов.

Филиал СЗАО «Белрусинвест», склад

По сравнению с 2014–2015 годами кардинально изменились пожелания клиентов в вопросе арендуемого метража складских помещений. Если раньше интересны были склады площадью не менее 1 000 м2, то сегодня большинство арендаторов ищут помещения от 100 м2 до 500 м2.

Транспортно-логистический комплекс «Прилесье», склад 23 000 м2

В период кризиса набирает обороты услуга ответственного хранения, что позволяет арендаторам оплачивать ровно столько, сколько им необходимо в конкретный промежуток времени (сезон или не сезон).

ООО «Кэпитал Логистик»

Стали активнее продвигать свои услуги логистические операторы, которые составили конкуренцию арендодателям складских помещений, например, «Кэпитал Логистик». В чём их преимущества? Логистические операторы делают клиентам альтернативное предложение – оказывают услуги, стоимость которых зависит от того, сколько продукции фактически находится на складе и в обработке. Арендаторы платят только за то, что фактически сделано, что особенно эффективно для компаний, в жизни которых встречаются всплески и спады.

ООО «Евросклад Сервис»

По мнению директора компании «ВИТ-Логистик» (компания занимается складской, транспортной и распределительной логистикой) Юрия Синькевича, Беларусь в ближайшее время пойдёт по пути европейских стран, где 75% бизнеса уже перешло на складской аутсорсинг. «Что касается услуг ответственного хранения, мы идём по нарастающей спирали, участвуем во многих тендерах. Сейчас пытаемся донести до клиента, что в условиях кризиса (а товарные потоки серьёзно сократились) ответственное хранение гораздо выгоднее, чем идти в собственные склады. В Европе 75% бизнеса уже перешло на складской аутсорсинг, придут к этому и в нашей стране. Схема достаточно проста: сегодня есть товар – вы платите, завтра вы продали товар или наступил не сезон – мы вас обеспечим всеми необходимыми ресурсами», – поясняет Юрий Синькевич.

Частное предприятие «Тёплый склад»

Перспективы развития отрасли складской недвижимости в целом Юрий Синькевич тоже связывает с увеличением значимости логистических центров: «Считаю, что строительство складской недвижимости значительно уменьшилось. Отдельные проекты будут временно заморожены. С учётом уменьшения товарных потоков, спрос арендных площадей будет снижаться, а аутсорсинг по хранению товара будет набирать обороты».

Разумеется, непростая экономическая ситуация в стране отразилась и на ставках аренды складских помещений. В зависимости от локации и класса склада ставка варьируется от 4 до 7 евро. Представители всех посещённых нами логистических центров и складских комплексов отметили, что по сравнению с предыдущими двумя годами ставки аренды упали практически в два раза.

Транспортно-логистический комплекс «Прилесье»

Разница в том, что некоторые арендодатели считают, что лучше максимально снизить ставку, но при этом заполнить склады («Доллиум Инвест»), а некоторые убеждены, что совсем опускать планку нельзя и лучше дождаться своего клиента («Алсан»). Первый вариант – это не честная политика по отношению к своим конкурентам. Ведь рано или поздно кризис закончится, и нужно будет возвращаться к прежним показателям.

ООО «Лаверна Фрут», стеллажная система

Стоимость услуги ответственного хранения варьируется от 2,5 до 4,5 рублей за одно паллетоместо в сутки. Кстати, при оказании данного вида услуг арендодатель возлагает на себя полную материальную ответственность за сохранность товара клиента. При аренде складского помещения ответственность за товар несёт сам арендатор.

Современный подход к величине арендных ставок продемонстрировала Елена Мыслева, заместитель директора частного предприятия «Тёплый склад: «Могу поделиться одной и последних наших ноу-хау. Это гибкая арендная ставка, которая зависит от сезонности бизнеса арендатора. Если товар арендатора имеет сезонность, то в месяцы «низкого» сезона арендная ставка, ниже, чем в месяц «высокого» сезона. Такой подход в работе снимает дополнительную финансовую нагрузку с арендаторов в сложные месяцы.

При необходимости арендатора в увеличении или уменьшении складских площадей, мы также применяем принцип сезонности. В «низкий» сезон арендатор не платит за пустые площади. Мы заботимся об арендаторах и создаём комфортные условия для их качественной работы круглый год».

ООО «Хладокомбинат Хатежинский»

Какие дополнительные услуги арендодатели предлагают клиентам, чтобы договориться о долгосрочном партнёрстве? Возможность расширения складских площадей для арендатора, у которого растёт бизнес. Аренда офисных помещений по ставке ниже рыночной, так как офис в складском комплексе – это приятное дополнение, а не основной источник заработка.

ИООО «Доллиум Инвест», офисная часть

Надёжная система безопасности с оформлением лицензии на осуществление охранной деятельности. Наличие в складском комплексе столовой или кафе. Также бесплатный автобус для сотрудников, если склады находятся за чертой Минска. Продуманная навигация и удобные подъезды. Вместительные парковки для легкового и грузового автотранспорта.

филиал СЗАО «Белрусинвест», парковка

На сегодняшний день предпочтительнее для арендаторов склады класса А и В. Обязательный минимум в плане удобств и комфортабельности сегодня есть практически в каждом складском комплексе: вентиляция, кондиционирование, отопление, высокоскоростной Интернет, телефония и все необходимые коммуникации.

ООО «Лаверна Фрут»

Особым спросом сегодня пользуются холодные склады, где можно хранить продукты при температуре до минус 25 градусов. Специализированных под такое хранение складов в Минском регионе гораздо меньше, нежели стандартных. Интересное предложение своим клиентам делает «Хладокомбинат Хатежинский».

ООО «Хладокомбинат Хатежинский», морозильный склад

Как правило, клиентами логистических центров сегодня выступают предприятия розничной и оптовой торговли, импортёры и экспортёры продуктов питания. От роста или упадка их бизнеса зависит объём площадей, который они арендуют, будет это 100 м2 или 4 000 м2.

Логистический центр «Евразия»

В среднем заполняемость логистических центров в данный момент держится на уровне 70–80%. Однако есть складские комплексы, которые, даже несмотря на кризис, заполнены арендаторами на 90–100%, например, «Евросклад Сервис» и «Евразия».

Частное предприятие «Тёплый склад»

По мнению представителей складских комплексов, ситуация на белорусском рынке складской недвижимости в ближайшее время кардинально не изменится. Ставки аренды останутся на прежнем уровне или ещё немного уменьшатся. Скорее всего, строительство новых логистических центров будет приостановлено, так как, с одной стороны, рынок перенасыщен.

Транспортно-логистический комплекс «Прилесье», склад №10

С другой стороны, несмотря на все кризисные явления, в эксплуатацию вводятся весьма крупномасштабные объекты, например, складской комплекс «Прилесье» (8,5 км от минской кольцевой автодороги) площадью 23 000 м2 – самый большой в Беларуси. Объёмы востребованных складских площадей вырастут только при стабилизации экономики и с приходом на отечественный рынок новых крупных игроков из других стран.

Дарья Курас

Читайте также