В центре внимания ТС «На Мележа», ТС «АБК-парк» и ТС «Л. Беды, 40» – грамотное управление тремя деловыми объектами

В рамках исследования столичных бизнес-центров мы побывали в деловом комплексе, состоящем одновременно из трёх объектов, – ТС «На Мележа», ТС «АБК-парк» и ТС «Л. Беды, 40». Как грамотно наладить работу в огромном бизнес-комплексе журналисту портала megapolis-real.by рассказал председатель правления трёх Товариществ собственников (далее ТС) Василий Михальченко.

Предыстория

В 1993 году на территории частного сектора началось строительство производственного объекта. Инициаторами были Иван Иванович Карпович и его партнёры. В 1997 году здание реорганизовали в деловой объект, так как в те годы бизнес-центров в Минске было очень мало, а пользовались они большим спросом, это была прибыльная идея. В 2003 году был построен первый блок БЦ на Мележа, 5, а в 2005 ввели в эксплуатацию второй блок (6-этажное здание). В апреле 2006 года было сформировано Товарищество собственников, и здание превратилось в административно-торгово-бытовой комплекс, так как здесь размещался и ресторан, и магазин, и офисы.

Организация ООО «Карпович» выступила застройщиком комплекса. В апреле 2006 года появилась идея создать Товарищество по примеру деловых объектов Москвы. А раньше была такая схема: кто строит бизнес-центр, тот им и управляет, то есть застройщик – это коммерческая организация, которая извлекает прибыль из обслуживания своего здания. Товарищество же предполагает чистый хозрасчёт. В основу управления комплексом положен принцип справедливости, было решено организовать три товарищества. Такая структура по факту обошлась застройщику на 30% выгоднее в управлении и обслуживании, так как для ТС государство создаёт льготные условия.

При нашем законодательстве довольно сложно объединить три объекта в одно товарищество, поэтому их сформировалось три, а именно ТС «На Мележа», ТС «АБК-парк» и ТС «Л. Беды, 40». Первые два объекта – это бизнес-центры, в третий – это жилой дом с офисными помещениями на цокольном и первом этажах. У вышеперечисленных ТС общий обслуживающий персонал и председатель.

Локация

Вокруг много остановок общественного транспорта. Часто курсируют трамваи, автобусы и троллейбусы, по сути, всё, что идёт в Зелёный луг, проезжает через наш комплекс.

В бизнес-центре функционировал ресторан «Варадеро» и «CubaBar» (к сожалению, они временно закрыты из-за финансовых проблем), открыт магазин «Белмаркет». Рядом находятся магазины «Златка», «Рублёвский», хозтовары, бизнес-центр «Парус». В соседних зданиях работают отделения «БПС-Сбербанка» и «МТБанка».

В бизнес-центре работаетнесколько кафе для лёгкого перекуса, где предлагается вкусный кофе, приготовленный по особым технологиям, и различные десерты.

Оформление офиса

Раньше офисы строили не меньше 100 квадратных метров, иначе было просто невыгодно, ведь бизнесмены снимали целые этажи, теперь же арендаторы сильно ужались в бюджете, и им нужны офисы по 15 «квадратов». Сейчас все это поняли и начали строить по-другому. В нашем комплексе можно арендовать офисы площадью от 20 до 500 квадратных метров.

Если арендатор хочет внести какие-либо изменения в планировку офиса, он должен написать письмо в Товарищество. На заседании правления ТС обсуждается вопрос, может ли данная перепланировка кому-то из собственников помешать или навредить. После совещания арендатору даётся ответ.

Когда планируется серьёзныйремонт, нужно пройти все инстанции в установленном порядке, принести в ТС проект, и председатель вносит соответствующие изменения в реестр Товарищества. Перепланировка делается арендатором за свой счёт и только в нерабочее для бизнес-центра время, поздно вечером или в выходные дни.

Стоимость аренды

Арендная ставка на сегодняшний день составляет в среднем по трём комплексам 6–8 евро с НДС за 1 квадратный метр офиса, но некоторые собственники ещё пытаются сдавать за 10 евро, видимо, ещё не до конца осознали нынешнюю экономическую ситуацию.

Представители коммунальных служб заключают договор не с отдельными собственниками, а с Товариществом. И если появляется хотя бы один должник по оплате коммунальных услуг, они могут отключить электроэнергию, отопление и водоснабжение во всём здании, либо Товарищество погашает долг за счёт резервных средств.

А поскольку сейчас в стране ощутимый кризис, всё сложнее отвечать за каждого собственника, поэтому нам было выгоднее установить во всех офисах отдельный счётчик, и теперь каждый несёт ответственность за собственные энергозатраты. Согласно договору обслуживания, который заключается с каждым собственником, ТС имеет право, в случае неоплаты счетов, отключать, например, электричество в офисе должника.

Эксплуатационные расходы в нашем комплексе составляют 30 центов за 1 «квадрат» – это оплата непосредственно работы персонала по техническому обслуживанию.

Заполняемость

В связи с форматом долевого строительства, на три комплекса приходится около 1 000 собственников. На сегодняшний день заполняемость комплекса в целом составляет 80 – 90%.

Крупнейшие собственники комплекса – это дизайн-студия итальянской плитки «Fusionhouse», военная техника ООО «Мидивисана», оборудование для производства ООО «ИталТехноСтрой», игровые автоматыООО «Белатра», строительная организация ООО «ГидроИзолМтрой» и многие другие.

Техническое оснащение

В зданиях функционирует приточно-вытяжная вентиляция. Кондиционеры устанавливаются по желанию арендатора. Центральное городское отопление. Для горячего водоснабжения нужно отдельно приобретать бойлеры. Три лифта отечественного производителя на каждый корпус, для многоэтажного «АБК-парк» хотелось бы со временем приобрести более скоростные лифты, как у нашего соседа «Парус-Центра», кстати тоже построенного организацией ООО «Карпович».

Доступ в бизнес-центр круглосуточный, так как согласно Уставу, ТС не должно препятствовать коммерческой деятельности собственника. Тем более многие арендаторы сотрудничают с зарубежными коллегами, иногда приходится вести переговоры в ночное время.

Охрана в комплексе круглосуточная. Вход в выходные и праздничные дни только по пропускам, для этого руководителю компании нужно всего лишь написать заявление со списком фамилий и уведомить охрану.

Парковка

Возле комплекса построен многоуровневый паркинг на 200 машиномест. Стоимость месячного абонемента составляет около 500 000 рублей за аренду и 154 000 рублей за обслуживание одного машиноместа. Имеется также очень вместительная открытая бесплатная стоянка вокруг бизнес-центров. Возле жилого дома с офисными помещениями организована открытая стоянка со шлагбаумом для жильцов и арендаторов.

Мнение

О классах бизнес-центров начали говорить где-то лет пять назад. Наш комплекс никогда не привязывался к какому-либо классу, и сегодня ничего не изменилось. 

В нынешней экономической ситуации, конечно, для всех арендаторов на первом месте стоит вопрос цены. Чем ниже арендная ставка, тем привлекательнее бизнес-центр.

Однако важно учитывать и уровень бизнеса. Разумеется, респектабельная компания выберет и соответствующий её статусу деловой центр. Для представителей маленького бизнеса важнее стоимость оплаты и размер «коммуналки». Наш комплекс по соотношению цены и качества предназначен для среднего бизнеса.

Дарья Курас