Бизнес-центры класса В, В+: отличное соотношение цены и качества в БЦ «Гермес» и «Терминал»

12:22 25.01.2016

Мы начинаем новую серию публикаций, которая позволит раскрыть преимущества и наиболее значимые характеристики бизнес-центров класса В, В+ в Минске. И сегодня в центре нашего внимания оказались сразу два деловых объекта БЦ «Гермес» (ул. Казинца, 11а) и БЦ «Терминал» (ул. Веры Хоружей 25/3). Журналист портала megapolis-real.by побеседовал с маркетологом компании «IDC group» Павлом Семенюком.

– Как вы считаете, в нынешней экономической ситуации, какой класс БЦ наиболее привлекателен для арендаторов и почему?

– На мой взгляд, классность бизнес-центра на его востребованность в нынешних условиях играет не самую определяющую роль. Главным фактором на сегодняшний день является ценовая политика, проводимая собственником. Не секрет, что арендные ставки просели за последний год примерно на 30%. Наибольшее падение ставок демонстрировали наименее качественные объекты. Например, объекты класса С стали дешевле более чем на 40%. В то же время класс А стал доступнее на 20–30%.

Сегодня выигрывает тот бизнес-центр, который вовремя отреагировал на новые рыночные реалии и снизил цены, сохранив тем самым существующих арендаторов. Новым же зданиям, введённым в эксплуатацию в 2015 году, приходится демпинговать для привлечения арендаторов, существенно влияя на среднерыночные цены.

В целом, на рынке происходит заметная миграция арендаторов. Небольшие и средние компании оптимизируют свои затраты: выбирают офисы меньшей площади либо переезжают в новые бизнес-центры, предлагающие более лояльные условия по уровню арендной ставки.

Для крупных арендаторов смена дислокации всегда сопряжена с существенными рисками и неудобствами, поэтому такие фирмы предпочитают договариваться о снижении ставки аренды до последнего. К слову, арендодатели сейчас зачастую активно соглашаются на уступки в аренде для своих ключевых клиентов.

– Какова сейчас средняя цена за аренду 1 кв. м офиса в вашем БЦ?

– Если речь идёт о бизнес-центре «Гермес», то средняя ставка аренды составляет около 10–12 евро с НДС за 1 кв. м. Стоит отметить, что за такую сравнительно низкую арендную ставку арендаторы получают право круглосуточной работы в современном, качественном, прекрасно оснащённом здании, которых в Октябрьском районе Минска совсем немного. Отмечу, что в бизнес-центре «Гермес», благодаря собственной газовой тепловой станции и грамотному руководству обслуживающей организации, удалось снизить коммунальные и эксплуатационные платежи в отопительный сезон до 25 000 рублей за 1 кв. м.

Бизнес-центр «Терминал» предлагает более высокие арендные ставки. Средняя стоимость 1 кв. м – 15 евро с НДС, однако данный показатель может изменяться в зависимости от вида помещения, длительности арендных отношений и прочих факторов.

– Какими преимуществами вы обладаете перед другими БЦ своего класса?

– Отмечу профессионализм и большой опыт в сфере строительства и арендных отношений управляющей компании, гибкое ценообразование и техническое оснащение бизнес-центров на высоком уровне.

– Насколько выгодную локацию занимает ваш БЦ?

– Жители Октябрьского района по достоинству оценили расположение бизнес-центра «Гермес»: в пяти минутах от центра и семи минутах от МКАД. Те, кто хорошо знаком с улицей Казинца, отмечают отсутствие таких транспортных проблем, как пробки и нехватка парковочных мест. Поэтому среди клиентов бизнес-центра «Гермес» не мало компаний и физических лиц, базирующихся в данном районе. Ещё при проектировании здания мы ориентировались на развитие района, который после воплощения в жизнь проекта «Минск-мир» превратится в новый современный центр города с улучшенной и продуманной транспортной составляющей.

Бизнес-центр «Терминал» расположен в пределах второго транспортного кольца в одном из самых деловых районов города – Советском. Близость к Комаровскому рынку и основным транспортным магистралям города (улицы Хоружей и Богдановича) делает расположение здания чрезвычайно выгодным.

– Как у вас сегодня обстоят дела с заполняемостью БЦ?

– «Терминал» демонстрирует весьма высокие показатели заполняемости (90–100%) ещё с момента начала его активной эксплуатации в 2010 году по настоящее время.

Бизнес-центр «Гермес» весьма активно наращивает арендную базу. Учитывая сравнительно недавнюю сдачу в эксплуатацию, в здании пустует небольшое количество офисов – менее 20%.

– Назовите самых крупных арендаторов вашего БЦ.

– В бизнес-центре «Терминал» базируется несколько крупных арендаторов: Институт имени Гёте, СТА-логистик, ООО «Финансия» и др.

Бизнес-центр «Гермес» изначально ориентирован на небольшие компании, располагающиеся в офисах по 30–60 кв. м, однако есть и крупные клиенты, в первую очередь, из строительной отрасли, занимающие половину этажа и больше.

– Готовы ли вы внести изменения, например, во внутреннюю планировку офиса, если этого захочет арендатор?

– Безусловно, мы идём навстречу нашим клиентам в любом вопросе, связанном с перепланировкой офиса, ремонтом и даже с изменением функционального назначения помещений. Нередко производим существенные изменения офисного пространства под требования новых или существующих арендаторов с последующим согласованием с государственными органами. Благодаря собственному проектному отделу и опыту в строительной отрасли, данные вопросы решаем наиболее безболезненно и быстро.

– Как бы вы оценили по 10-бальной шкале технические характеристики собственного БЦ?

– Давать бальную оценку техническим характеристикам считаю не вполне корректным. Отмечу, что наши объекты оснащены всем необходимым для современных бизнес-центров. Каждое здание оборудовано бесшумными лифтами «KONE», интеллектуальной системой пожарного оповещения и сигнализации, современной системой приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, оптоволокном с пятью интернет-провайдерами на выбор, цифровой телефонией и т.д.

– Каким образом вы решаете вопрос с парковкой для арендаторов и посетителей БЦ?

«Терминал» предоставляет по несколько бесплатных гарантированных машиномест каждому из своих арендаторов на открытом охраняемом паркинге в счёт арендной платы.

В бизнес-центре «Гермес» можно арендовать машиноместа в комфортном подземном охраняемом паркинге либо парковаться на открытой парковочной территории бесплатно.

– Как вы считаете, может ли БЦ класса В составить серьёзную конкуренцию БЦ класса А? Велико ли различие между ними, если говорить о белорусских реалиях?

– К большому сожалению, на белорусском рынке недвижимости нет чётких критериев оценки для классификации бизнес-центров, которых бы придерживались все участники рынка. Этим охотно пользуются застройщики и агентства недвижимости. Так, до недавнего времени каждый новый более или менее качественный проект позиционировал себя как класс А.

Порой доходит до комичных случаев, когда бизнес-центр на окраине города, предлагающий долевое строительство офисов по 15–20 кв. м заявляет о своей наивысшей классификации. Понятно, что здание, в котором будут уживаться десятки собственников, не может претендовать на класс А.

По моим наблюдениям, в Минске лишь несколько действительно высококлассных зданий. Стоит отметить достаточно высокую заполняемость данных объектов и сохраняющиеся сравнительно высокие арендные ставки. В данном классе наименьшая конкуренция, на которую объекты класса В влияют несущественно.