Распространенная ситуация ‑ в результате падения льда и снега с крыши нежилого здания, помещения которого сдаются в аренду (например, коттеджа), было повреждено застрахованное припаркованное транспортное средство. Как быть собственнику нежилого здания если ему уже звонят из РУВД, приходят претензии от страховой и как обезопасить себя следующей зимой на примере реального судебного дела, прошедшего три судебные инстанции, megapolis-real.by рассказал старший юрист юридического агентства «КлеверКонсалт» Антон Карпекин.

Определяемся, кто отвечает за содержание крыши здания или кто «крайний»

По умолчанию, лицом ответственным за причинение вреда имуществу в результате падения льда и снега с крыши, будет являться собственник нежилого здания, так как крыша – это конструктивный элемент здания (капитальное строение).

Справочно. Узнать, кто является собственником того или иного здания или помещения (прим. капитального строения, изолированного помещения) можно на платной основе на официальном ресурсе ‑ http://gzk.nca.by/.

Однако возможны несколько вариантов, где отвечать будет не только собственник:

• собственники нежилого здания солидарно – в случае долевой собственности на капитальное строение;
• обслуживающая организация (ЖРЭО, товарищество собственников) – в случае наличия договора на эксплуатацию и техническое обслуживание крыши здания. Однако этот случай в большинстве распространён не для коммерческой, а для жилой недвижимости;
• арендатор(ы) помещения(ий), расположенных или включающих в себя последний этаж здания или более редкий случай ‑ арендатор(ы) помещения на любом другом (не последнем) этаже, но лишь с прямым указанием в договоре обязанности по содержанию крыши.

В данной статье будет подробно рассмотрена наиболее распространенная ситуация – спор собственника с арендатором.

Все начнется со звонка собственнику из РУВД

Исходя из практики рассмотрения подобных споров для собственника все начнется именно со звонка в рамках проверки на предмет наличия административного (уголовного) состава правонарушения (преступления), начатой по заявлению собственника застрахованного транспортного средства, которому был причинен вред. На данном этапе собственнику будет достаточно устно сослаться на то, что обязанность по содержанию и эксплуатации крыши не лежит на собственнике, а является обязанностью конкретного арендатора (ООО «Рога и Копыта») на основании конкретного договора аренды (номера и даты договора будет достаточно, а если такая обязанность действительно прописана, то лучше назвать и пункт договора).

В таком случае с практически 100% вероятностью, в результате проверки РУВД будет вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления и наличия гражданско-правовых отношений.

Если собственник на этапе звонка все сделал верно, то в постановлении, будет фигурировать конкретный арендатор со ссылкой на пункт договор аренды – что будет еще одним аргументом в пользу собственника в потенциальном споре.

А таким образом страховой организации придется сначала выплатить страховое возмещение физическому лицу, а уже затем взыскивать уплаченную сумму страхового возмещения с лица, ответственного за содержание крыши здания (прим. т.е. в порядке суброгации), с обязательным предварительным соблюдением претензионного порядка. Как правило, претензии направляются одновременно собственнику и арендатору.

Затем отвечаем на претензию от страховой организации

Прежде чем идти в суд, страховая организация обязана соблюсти претензионный порядок урегулирования спора, обратившись к собственнику здания с требованием о возмещении причиненного вреда в порядке суброгации в добровольном порядке.

Против этого естественно собственнику нужно возражать в пределах срока для ответа на претензию (30 календарных дней), подробно и последовательно излагая в ответе на претензию одновременно следующие аргументы:

Вариант № 1

• на праве аренды арендатору передано все здание или все внутренние помещения, либо (чего достаточно) помещения, расположенные или включающие в себя последний этаж (вне зависимости от наличия между помещением и крышей чердака, этаж мансардного, технического чердака, а в особенности при отсутствии таковых);
• в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора содержать и эксплуатировать переданное по договору имущество в соответствии с техническими условиями, иными нормами и правилами, установленными для эксплуатации имущества.

Вариант № 2

• на праве аренды арендатору передано помещение в нежилом здании на любом другом этаже (от первого до предпоследнего), но тогда в договоре аренды должна быть буквально прописана обязанность содержания и эксплуатации крыши нежилого здания.

Чем более полно в ответе на претензию будет расписано, что именно арендатор отвечает за содержание и эксплуатацию крыши, тем проще собственнику будет защищаться в суде, так как это практически без изменений ляжет в основу позицию защиты в суде.

При наличии вышеуказанных условий, практически гарантированно отвечать будет арендатор. В случае же отсутствия хотя бы одного из элементов, суд может посчитать, что лицом ответственным за содержание крыши является именно собственник.

Если собственником были успешно выполнены предыдущие этапы, то в рамках суда ответчиком по делу будет выступать именно арендатор, а собственник не будет привлечен к делу вообще, либо будет выступать как третье лицо.

«Помогаем» страховой организации с позицией в суде и завершаем дело

Страховая организация подает иск в отношении арендатора как лица, ответственного за причинение вреда, о взыскании выплаченного страхового возмещения в порядке суброгации. Собственника привлекают в качестве третьего лица. Позиция страховой организации и собственника будет совпадать.

• Ссылаемся на уже сформированную доказательственную базу с единой и последовательной позицией – приобщаем к делу уже имеющиеся: постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, ответ на претензию, и дополняем следующими аргументами:
• ТКП 45-1.04-14-2005 предусмотрено, что крыши зданий должны очищаться от снега, не допуская покрова более 30 сантиметров, с ограждением опасной зоны и вывешиванием на опасных участках соответствующих предупредительных надписей (при оттепелях, если наблюдается обледенение свесов и водоотводящих устройств, они должны обслуживаться и при меньшей толщине снегового покрова), что не было сделано арендатором.
• ссылаемся на раздел «Состав имущества» технического паспорта на помещение(я) последнего этажа, в которых в 100% случаев будет указано, что крыша входит в состав имущества изолированных помещений, что лишний раз подтверждает, что крыша входила в состав арендованного имущества, которое нужно надлежащим образом содержать и очищать от льда и снега.

Последний аргумент применим только для арендуемых помещений, расположенных или включающих в себя последний этаж.

Совет арендаторам, которые тоже нас читают

При сдаче в аренду нежилых помещений, расположенных или включающих в себя последний этаж (вне зависимости от наличия или отсутствия между помещением и крышей чердака, этажа мансардного, технического чердака), следует обращать особое внимание на формулировку предмета договора. Иначе в случае спора может быть установлено, что крыша входит в состав помещения, что может повлечь неблагоприятные последствия в связи с ее эксплуатацией (падение льда, снега, черепицы и т.д.).

Рекомендуем предусматривать формулировку, ограничивающую обязанность арендатора по содержанию и эксплуатации только в рамках арендуемой площади.

Например, следует прямо и однозначно указывать, что «обязанности по содержанию и эксплуатации крыши капитального строения лежат на арендодателе (собственнике)».

В завершение хотелось бы привести пример из актуальной судебной практики по аналогичному спору.

Судебная практика в пользу правила «снял офис на последнем этаже ‑ чисти крышу» несмотря на буквальное указание в договоре только на аренду внутренних помещений здания

Рассмотрим схожую ситуацию с особенностью объекта недвижимости ‑ двухэтажное капитальное строение (коттедж) условно поделено по вертикали на два помещения (обе части включают в себя как половину первого, так и второго этажа), которые представляют собой офисные помещения. При суммировании площадей двух помещений фактически образуется площадь всего капитального строения, иных изолированных помещений в капитальном строении не имеется. В договоре аренды была буквально предусмотрена передача в аренду двух помещений. Буквально – крыша, является конструктивным элементов капитального строения, которое по договору не передавалось.

Тем не менее суд пришел к выводу, что лицом, обязанным возместить причиненный вред в порядке суброгации, является арендатор, и удовлетворил исковые требования страховой организации.

В мотивировочной части решения суд указал следующее:

• поскольку капитальное строение не имеет таких конструктивных элементов, как чердак, этаж мансардный, технический чердак, которые отделяли бы изолированное помещение последнего этажа от конструктивного элемента здания «крыша», то рассматриваемое изолированное помещение не может существовать без крыши, которая является его неотъемлемой частью. Поскольку оба помещения имеют второй (верхний) этаж, между перекрытием которого и крышей нет каких-либо пространств (чердак, мансарда и т.п.), следовательно, для них указывается конструктивный элемент «крыша», который входит в состав изолированных помещений;
• лицом, ответственным за техническое обслуживание крыши здания, является арендатор, поскольку капитальное строение представляет собой два изолированных помещения, являющихся предметом договора аренды; иных помещений в данном капитальном строении не имеется. Кроме того, общая площадь изолированных помещений составляет общую площадь капитального строения.

Арендатором на решение суда первой инстанции были поданы апелляционная, а затем кассационная жалоба, обе из которых суд оставил без удовлетворения. При этом представляет интерес, что суд кассационной инстанции четко разделил обстоятельства дела на составляющие «де-юре» и «де-факто».

С юридической точки зрения в соответствии с условиями договора аренды ответчику были переданы именно два изолированных помещения с возложением обязанностей по эксплуатации данных помещений, к которым де-юре крыша не относится.

Фактически же переданные помещения составляли всю площадь капитального строения и арендатором осуществлялась эксплуатация всего капитального строения. В частности, он добровольно производил очистку крыльца, дорожки, ведущей ко входу в здание, парковочных мест, то есть тех элементов, относящихся к капитальному строению, которые необходимы для нормального пользования изолированными помещениями, что формально не входило в предмет договора. При этом никаких требований об осуществлении эксплуатации указанных элементов арендатор арендодателю не предъявлял.

***

Судебная практика по определению лица, ответственного за «схождение лавины» с крыши жилых зданий на припаркованные автомобили, сформирована – и в 99% случаев, таким лицом выступает обслуживающая организация (товарищество собственников, ЖЭС и т.д.).

В случаях с коммерческой недвижимостью судебная практика практически отсутствует и формируется в настоящий момент не в пользу арендаторов. В связи с этим, исходя из выводов судов всех трех инстанций, рекомендуем акцентировать внимание на следующих моментах:

1. Конкретно определять наименование и перечень имущества, передаваемого (получаемого) в аренду;
2. Точно и однозначно формулировать объем обязанностей, касающийся эксплуатации передаваемого (получаемого) имущества учитывая «вспомогательные» помещения (крыши, подвалы и т.д.);
3. Требовать исполнения своих обязанностей лицом, на которое они возложены в случае их неисполнения, направляя претензии заказной корреспонденцией, а не звонками. Например, если на крыше образовалось уже достаточное кол-во льда и снега имеет смысл, даже на всякий случай, отправить претензию арендатору – это будет еще одним «плюсом в карму» собственника в суде.