Почему в Беларуси мало международных брендов и профессиональных управляющих торговой недвижимостью?
О тенденциях в торговой недвижимости, перспективах ее развития в 2017 и факторах, блокирующих заход мировых брендов на белорусский рынок megapolis-real.by поговорил с руководителем Malls Club Ukraine & Belarus Артемом Шлапаком.
- Только недавно в Беларуси начали говорить о необходимости качественного управления коммерческой недвижимостью. В чем заключается причина этого явления? Как давно стали поднимать этот вопрос в Украине?
- Появление профессиональных управляющих компаний свидетельствует о том, что рынок достиг определенного уровня развития и имеет хороший потенциал. В 2016 году в Минске открылись такие крупные объекты, как например, Galleria Minsk и Dana Mall, однако их заполняемость остается низкой. Следовательно, профессиональные управляющие компании необходимы рынку, чтобы новые торгово-развлекательные центры (ТРЦ) не стали нуждаться в реконцепции сразу после открытия, а наполнялись интересными арендаторами и имели хорошую посещаемость.
Что касается украинского рынка, то здесь представлено огромное количество как национальных, так и международных компаний, которые предоставляют различные услуги, начиная с консалтинга и брокериджа и заканчивая внедрением полного спектра услуг по развитию объектов недвижимости. Первыми свои офисы в Украине открыли консалтинговые компании DTZ и Colliers International еще в 1994 и 1997 годах соответственно.
ПРОДАЖА ГОТОВЫХ МАГАЗИНОВ В МИНСКЕ
- Существуют ли сегодня в Беларуси компании, которые могут обеспечить не только подбор арендаторов, и должный уровень технической эксплуатации, но и полностью взять на себя доверительное управление недвижимостью?
- Да, например, компания «ИнтерСтройПорталПлюс», которая занималась строительством торгово-логистического центра «Глобус Парк» также предоставляет услуги по эксплуатации здания со всеми необходимыми видами технической поддержи, клинингового сервиса, охраны объектов недвижимости, занимается управлением персонала и работой с арендаторами.
Кроме того, на белорусском рынке представлены такие компании, как Colliers International и JLL (брокер и консультант по управлению ТРЦ Galleria Minsk – Прим.).
- Есть ли сегодня на белорусском рынке востребованность в управляющих компаниях?
- Да, профессиональные управляющие компании необходимы рынку для дальнейшего цивилизованного развития. Мне бы очень хотелось, чтобы в Беларуси было представлено больше международных управляющих компаний, потому что их появление создаст конкуренцию, расширит спектр услуг, предоставляемых этими компаниями, и улучшит их качество.
- Какие проблемы сегодня существуют на рынке, которые мешают становлению сектора управляющих компаний?
- Мне кажется, что главная проблема – это неправильный подход собственников к управлению объектами торговой недвижимости. Если владелец ТРЦ не понимает, что более эффективно комплексом сможет управлять профессиональная команда, то появившимся на рынке управляющим компаниям будет сложно доказывать свою необходимость.
- Что, по вашему мнению, блокирует заход многих европейских брендов на белорусский рынок, в том числе, в плане инвестиций в торговую недвижимость?
- Среди факторов, блокирующих появление международных брендов, есть два ключевых. Первый – низкая покупательная способность. Второй – недостаточное количество качественных торговых площадей, которые бы соответствовали запросам иностранных ритейлеров. Кроме того, существенно влияет величина арендных ставок. Некоторые управляющие готовы идти на уступки ради того, чтобы на их объекте появился новый международный оператор, другие этого не делают, соответственно переговоры могут затягиваться на долгие годы.
- Какие основные тенденции наблюдаются сегодня на рынке торговой недвижимости Беларуси и Киева? В чем основные отличия?
- Сегодня рынок торговой недвижимости Беларуси отстает в развитии от украинского. Об этом свидетельствует и количество профессиональных управляющих компаний, и международных брендов, которые представлены в белорусских и украинских ТРЦ. Если в Беларуси сегодня ожидают Zara, то в Украине уже представлены все бренды компании Inditex.
По данным Colliers Беларусь, в 2016-м году в Минске было введено в эксплуатацию 7 ТЦ арендопригодной площадью 151 700 кв. м. Для сравнения в Киеве за этот же период открылось только 3 комплекса, арендуемая площадь которых составляет 167 500 кв. м. Указанные данные свидетельствуют о том, что украинские девелоперы заинтересованы в создании более крупных объектов. К примеру, самым большим в Украине является ТРЦ Lavina (GLA: 127 000 кв. м), который начал работать в декабре 2016 года.
.jpg)
- Как повлиял кризис на этот сегмент? Какие перспективы вы видите для развития отрасли в 2017 году?
- Кризис последних лет в Украине очень сильно изменил философию и подходы к работе торговых объектов. Во-первых, улучшилось качество коммуникации арендаторов и арендодателей. Управляющие стали прилагать больше усилий для создания комфортных условий работы ритейлеров, проводить совместные маркетинговые активности… Этого всего раньше не было.
Во-вторых, существенно трансформировался tenant mix: основная часть торговых центров Украины изменила ценовой сегмент на «средний» и «ниже среднего». Также на волне патриотизма появилось больше мультибрендовых магазинов и универмагов украинских дизайнеров. Этот тренд был рожден во время кризиса.
В-третьих, торговый центр перестал быть просто местом для шоппинга, он стал центром досуга и впечатлений. Во многих ТРЦ появились дополнительные развлечения и услуги. Многие управляющие компании пополнили tenant mix своих объектов необычными операторами – танцевальными студиями, визовыми центрами, магазинами в формате Pop Up Store…
Если говорить о прогнозах и перспективах на 2017 год, то на рынке торговой недвижимости Украины ожидается увеличение предложения. Это касается как открытия новых ТРЦ, так и прихода международных операторов. Украинские девелоперы и покупатели уже много лет ожидают появления на рынке H&M. Надеюсь, в текущем году это произойдет.
- Расскажите про Malls Club Ukraine & Belarus. Когда и как вам пришла идея основать это профессиональное сообщество?
- В феврале 2016 года мы решили, что если в Украине функционирует более 200 торговых центров, существует необходимость создать профильное сообщество, которое будет объединять их управляющих с целью обмена профессиональным опытом. Каждый ТРЦ находится в своеобразном вакууме, пытаясь самостоятельно справиться с определенными внутренними проблемами. Но если бы управляющие команды разных торговых центров могли вместе обсуждать проблемные вопросы, то решение получалось бы найти в более краткие сроки, и это стоило бы меньших денег. Так появился Клуб торговых центров Украины – Malls Club Ukraine.
Уже через год было принято решение сотрудничать с белорусскими ТРЦ. Так как рынок торговой недвижимости Беларуси небольшой, мы не стали создавать отдельную структуру, а объединили торговые центры двух стран в рамках Malls Club Ukraine & Belarus. Почему наше сообщество должно заинтересовать управляющих белорусских торговых центров? Благодаря опыту украинских ТРЦ, представители которых выступают на всех наших мероприятиях, а также информационному контенту Клуба, игроки белорусского рынка торговой недвижимости смогут понять основные проблемы, которые сдерживают развитие их бизнеса, и сделать шаги навстречу к их решениям.
- В чем мероприятие Ukraine & Belarus Malls Summit было знаменательно в этом году?
- Ukraine & Belarus Malls Summit – первое мероприятие Клуба, на которое мы пригласили представителей белорусских ТРЦ, чтобы познакомиться с ними лично и больше узнать об особенностях вашего рынка.
Уникальность саммита в том, что его участниками были первые лица украинского рынка торговой недвижимости – топ-менеджеры лучших ТРЦ. Мы попросили всех спикеров построить выступления по определенной схеме: «Было – сделали – стало», и рассказать о концептуальных и тактических управленческих решениях, которые направлены на укрепление рыночных позиций торгового центра, повышение лояльности посетителей и арендаторов.
Кроме Ukraine & Belarus Malls Summit, мы запланировали еще много тематических мероприятий по маркетингу, оптимизации, безопасности ТРЦ, на которых будем рады пообщаться с представителями белорусского рынка торговой недвижимости.
Ознакомиться с полным календарем мероприятий Клуба можно по ссылке: http://mallsclub.com/kalendar-meropriyatij-malls-club-ukraine-belarus-na-2017-god/.
Мария Мелёхина
