Рынок офисов: аренда взлетит, а Минск станет раем для айтишников
Что будет с рынком офисной недвижимости и ставками аренды в ближайшие пять лет, какие новые объекты офисной недвижимости появятся в Минске, и почему девелоперы все чаще делают «заточку» под IT, а также о новых трендах коммерческой недвижимости Беларуси, megapolis-real.by узнал у партнера, управляющего директора Colliers International в Беларуси Дениса Четверикова в рамках конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»..
«2018 год не отличается активностью появления новых объектов в офисном сегменте. Кажется, рынок утрачивает динамику и спускается куда-то вниз. Если посмотреть на цифры ввода новых объектов, то доля качественных офисов сегмента В1 и В2 за 2017 год составила около 60 тыс. кв.м., из них 34,4 тыс. – класс В1 (самый востребованный IT-компаниями).
При этом в самом продуктивном году – 2014 – в эксплуатацию было введено 220 тыс. кв.м. (из них 105,8 тыс. – класс В1), хотя по объемам рынок был меньше. Что касается офисного сегмента класса А, то здесь в Беларуси стабильность: как не было ничего нового в 2014 году, так и не ввелись новые объекты за истекший период», - говорит Денис Четвериков.
Что происходит с рынком офисов?
«Если взять средние ставки аренды и средние коэффициенты капитализации и перевести все это в рыночную стоимость, то суммарная рыночная стоимость качественных офисов в 2014 году была выше, чем сегодня. Поэтому стремительного роста нет, сектор активно не развивается, хотя в целом по рынку прослеживается положительная динамика. Стоит отметить, что рынок недвижимости очень адаптивен к изменениям экономики: если общие показатели падают, рынок схлопывается и наоборот», - сказал Денис Четвериков.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
По его словам, на сегодня спрос на офисы сильно превышает предложение: текущий спрос (по обращениям в Colliers International) составляет порядка 80 тыс. кв.м., в то время как текущее количество вакантных площадей в самом востребованном классе В1 всего 17,5 тыс. кв.м.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
«У офисных брокеров очень непростое положение. При спросе в 80 тыс. кв.м. у нас всего около 2 тыс. кв.м. релевантных площадей предложения, но за 2017 год нам удалось сдать порядка 12 тыс. кв.м. площадей», - говорит эксперт.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
В этой ситуации, когда спрос сильно превышает предложение, ставки аренды начинают расти. Поэтому в 2017 году верхний уровень ставок для офисов класса В1 вырос более чем на 10%.
«Если в 2016 году верхний предел ставок был 14 евро за кв.м. в месяц без НДС, в 2017 – 18 евро, то сегодня уже 20 евро. К концу года вполне возможно, что ставки в сегменте В1 взлетят до 21-22 евро за кв.м., так как с вводом новых объектов в эксплуатацию дела пока обстоят не очень хорошо. В 2019 году, скорее всего, будет другая история, так как на рынке появится больше предложения, в связи со сдачей в эксплуатацию ряда крупных объектов», - говорит Денис Четвериков.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
Перспективы: Минск может стать раем для IT-шников
По словам эксперта, из 80 тыс. кв.м. спроса (по обращениям в Colliers International), 80-85% приходится на обращения IT-компаний. В сегменте офисной недвижимости В1 также около 40% площадей заняты IT и технологическими компаниями. И, если использовать экспоненциальные зависимости по отношению к текущей ситуации, например, ничего глобально не изменится в экономике Беларуси, то уже через 40-60 лет число занятых в сфере IT в Минске может составить порядка 1 млн. человек, а каждый новый прибывший в сфере IT человек увеличивает спрос на 6-10 кв.м. офисной недвижимости.
«В Минске появляется все больше IT-компаний, которые предъявляют высокие требования к объектам размещения: площадь от 2 тыс. кв.м., глубокие этажи со вторичными и третичными зонами, игровыми, душевыми, велопарковками и пр. Это новый тренд, такого раньше не было, - говорит Денис Четвериков. – То есть спрос на такие объекты есть, а предложения мало.
Девелоперы пока не сориентировались, так как не ясно, строить ли, а если строить, то где и когда. Если начинать сейчас, то к концу строительства в 2021-2022 годах можно попасть в пик предложения. Ведь помимо 200 тыс. кв. м., которые должны быть сданы в перспективе 2 лет, но скорее всего, сроки будут сдвигаться, на рынке должны появиться и другие крупные проекты, например, «Газпром центр». Ставки на пике предложения, скорее всего, пойдут вниз, поэтому, как изменится рынок, и окупятся ли вложения – большой вопрос».
Слайд из презентации Дениса Четверикова
Слайд из презентации Дениса Четверикова
Тем не менее, эксперт уверен, что если экономическая ситуация в Беларуси будет сохраняться стабильной, девелоперы активно начнут строить объекты, соответствующие спросу. Но риск заключается в том, что если спрос вдруг резко просядет, например, в связи с изменениями в нормативно-правовой базе, рынок раскачается, девелоперы будут в растерянности и придется ждать еще один цикл в 4-5 лет, чтобы осознать новые потребности рынка.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
«Девелоперам нужно больше коммерциализироваться»
«На рынке коммерческой недвижимости имеется некоторая неэластичность предложения. Пока появится спрос, пока на него отреагируют, оценят и построят новые здания, должен пройти некий цикл от 2 до 4 лет. И так происходит не только у нас, а во всем мире. Поэтому предложение всегда будет немного отставать от спроса. И второй момент – белорусский девелопмент достаточно консервативен и инертен, его тяжело раскачать. Если раньше асфальтировали площадки и продавали на них что-то с палаток, то чтобы построить первый современный ТРЦ, у нас ушло на 15 лет дольше, чем это было сделано в странах-соседях.
То же самое происходит с офисной недвижимостью. Старые архитекторы рисуют проекты с комнатами по 20 кв.м. и глубиной этажа 6-7 метров. Поэтому наши офисные здания зачастую напоминают гостиницы с кучей небольших клетушек. И к этим архитекторам все равно идут, потому что им точно согласуют проект, у них есть опыт, но этот опыт сегодня не отвечает спросу и коммерческим требованиям. Девелоперам сегодня нужно больше коммерциализироваться, изучать рынок и отвечать его запросам. И тот, кто сможет правильно сориентироваться в ближайшие годы, заработает хорошие деньги», - сказал Денис Четвериков.
Небольшие офисы в аренду в Минске: помещения до 20 кв.м.
Чего ждать дальше?
* Инвестиционный рынок
Крупные инвестиционные продажи офисной недвижимости за 2017 год: Москва ($1, 307 млн.), Киев ($89 млн.), Минск (0).
Слайд из презентации Дениса Четверикова
«За последние 5 лет в Беларуси практически не было инвестиционных сделок, скорее, единичные, случайные сделки, когда здания продавались с Cash flow – это максимум. Тем не менее, инвестсделки (ипотека, фонды, понятные для инвесторов схемы и прочее) – это то, что заставляет рынок недвижимости жить и развиваться. Пока этого нет, но мы этого ждем. Мы видим, что из-за рубежа приходят заинтересованные лица, фонды, и наш портфель на продажу с каждым годом растет, причем предлагаются крупные объекты по несколько десятков тысяч метров», - говорит Денис Четвериков.
* Управление объектами (FM, PM, AM) и их структурирование (по качеству, классификации и позиционированию)
По словам эксперта, пока в Минске нет профессионального управления объектами – нет международных компаний и крупных игроков, поэтому объекты управляются от случая к случаю. Структурирования объектов по качеству, позиционированию и классификации также нет, а это необходимо для привлечения инвесторов. Как частный случай – «заточка» под IT (кластеры, бизнес-парки и др).
«Сегодня у людей нет понимания, что есть услуги, которые могут сделать жизнь арендаторов намного лучше, в разы сократить операционные расходы. Наш рынок пока не дошел до этого. Только с развитием конкуренции, когда арендаторы будут задаваться вопросом, сколько стоит эксплуатация на кв.м. – 2 евро или 1,5 евро, есть ли брендированные яблоки на входе и улыбающаяся девочка, или сидит злой сторож, только тогда возможно появление профессиональных управляющих компаний и формирование высокого спроса на такие услуги.
Спрос уже появляется, так как IT-шники, несмотря на то, что предложения мало, все равно пытаются выбирать: чтобы от метро недалеко, чтобы кухня была, окна чистые», - говорит Денис Четвериков.
Слайд из презентации Дениса Четверикова
* Появление качественных объектов
«Ждем появления объектов А-класса в Минске и зданий, которые получат зеленые сертификаты. Не скажу, что на такие объекты большой спрос, но в ряде случаев, когда это нужно для статуса и позиционирования, особенно международным компаниям, это может служить плюсом. Также в Минске все актуальнее звучит тема развития коворкингов, все чаще задумываются о строительстве офисов нового типа: не просто стены с техникой, а места, где можно отдыхать, чинить машину, оставить детей, покушать, заняться спортом, поспать, пообщаться с друзьями и т.д.», - сказал Денис Четвериков.
Продажа СТО в Минске. Актуальные предложения готового бизнеса
По его словам, если арендатор выбирает новый современный объект для размещения, где ставка может быть на 50% выше, чем в аналогичном здании старого фонда, то платит он не только за стройматериалы и усовершенствованную планировку, но и за современную инженерию (вентиляция, энергоснабжение), управление зданием и отсутствие «долевки», то есть большого количества собственников.
«Если вы выбираете здание старого фонда, и в холле, например, произойдет что-то плохое – лампочка перегорит, то этот вопрос будет решить сложно, так как при «долевке» для принятия ряда важных решений нужно согласие всех собственников, у каждого из которых свое мнение. И поэтому да, вы сядете в удобный офис, но у вас не будет работать, к примеру, лифт, лампочка, так как никто не сможет оперативно решать эти проблемы. Вроде мелочь, а общее впечатление портит, хотя не буду отрицать, есть и старые качественные бизнес-центры», - сказал Денис Четвериков.
Мария Мелёхина
Читайте также:
 |
Темпы экономического развития СНГ будут самыми медленными в мире – прогноз на 10 лет |
 |
|
 |
Продать ООО, УП, ОАО как готовый бизнес- юридическая консультация |
